Điều kiện chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trả lời

Theo quy định tại Điều 131, 132 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau:

Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Cụ thể như sau:

– Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ bị chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp bị nhà nước thu hồi. Đó là các trường hợp:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
h) Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

– Đối với nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà hết thời hạn. Khi kí kết, các bên thỏa thuận thuê nhà trong một thời hạn nhất định. Vậy nên khi thời hạn đó kết thúc hợp đồng đương nhiên chấm dứt theo thỏa thuận. Đối với hợp đồng không xác định thời hạn, bên thuê nhà có trách nhiệm báo trước cho bên cho thuê thời hạn 90 ngày để bên cho thuê biết trước về việc hợp đồng sẽ chấm dứt. Trường hợp bên thuê nhà vi phạm về thời hạn báo trước thì sẽ phải chịu trách nhiệm nếu việc vi phạm đó gây thiệt hại.
Thứ hai, hai bên thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, vậy nên các bên thỏa thuận về việc chấm dứt thì được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Thứ ba, nhà ở cho thuê không còn. Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà. Mặt khác hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện khi đối tượng của hợp đồng là nhà ở không còn.
Thứ tư, bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống. Đối với trường hợp này, khi chủ thể của hợp đồng không còn cũng không có ai đứng ra thực hiện tiếp hợp đồng nên hợp đồng buộc phải chấm dứt.
Thứ năm, bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Nộp tiền thuê nhà là nghĩa vụ mà bên thuê nhà phải thực hiện. Nếu không thực hiện nghĩa vụ này từ 03 tháng trở lên, hợp đồng có thể bị chấm dứt vì bên cho thuê không đạt được mục đích của mình.
Thứ sáu, Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Đây yếu tố khách quan không thuộc ý chí của chủ thể hợp đồng. Do vậy bên thuê nhà có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê nhà biết về việc đó. Lúc này, quyền lợi của người thuê nhà không đảm bảo nên hợp đồng chấm dứt.

Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định trên, trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì một trong hai bên phải thông báo trước ít nhất 30 ngày (nếu hợp đồng không có thoả thuận khác). Đây là điều kiện chủ yếu để tránh tranh chấp sau này.

Phạt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Tôi có thuê nhà 1 năm của chủ nhà và đặt cọc 1 tháng tiền nhà, nay do hoàn cảnh phải chuyển công tác nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng khi mới được 6 tháng. Chủ nhà nói tôi vi phạm hợp đồng và không trả tiền cọc. Tôi có thể khởi kiện đòi lại tiền được hay không?

Trả lời

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về đặt cọc, thì việc đặt cọc có tác dụng đảm bảo việc một trong hai bên giao kết thực hiện đúng theo giao kết của hợp đồng. Nếu một trong hai bên hủy hợp đồng trái luật thì sẽ bị phạt cọc.

Mặt khác theo Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau:

Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thì phải có thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng….
Theo Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định: “3. Bên thuê nhà ở sẽ có quyền tự đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê nhà mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Do đó việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp trong trường hợp thỏa thuận được với chủ nhà hoặc thuộc một trong các trường hợp trên thì phía bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn.

Như vậy, đối với trường hợp này tốt nhất bạn nên thỏa thuận với chủ nhà để chấm dứt hợp đồng, nếu việc chấm dứt không đúng quy định thì việc chủ nhà giữ lại tiền cọc hoàn toàn hợp pháp và bạn không thể đòi lại được tiền