Liên hệ tư vấn 1900.6165
Thứ Ba, Tháng Mười Một 12

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của cuộc sống mỗi người. Tuy nhiên không phải ai cũng có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở hoặc nhà ở không hết. Điều này hình thành nên mối quan hệ thuê và cho thuê nhà ở trên thực tế. Việc thuê nhà được hình thành trên cơ sở hợp đồng thuê nhà. Song hợp đồng này không tồn tại lâu dài mà nó có thể bị chấm dứt theo ý chí chủ quan của chủ thể hay các yếu tố khách quan. Dưới đây là các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Theo quy định tại Điều 133 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau:

Điều 133. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Cụ thể như sau:
– Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ bị chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp bị nhà nước thu hồi. Đó là các trường hợp:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
h) Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

– Đối với nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà hết thời hạn. Khi kí kết, các bên thỏa thuận thuê nhà trong một thời hạn nhất định. Vậy nên khi thời hạn đó kết thúc hợp đồng đương nhiên chấm dứt theo thỏa thuận. Đối với hợp đồng không xác định thời hạn, bên thuê nhà có trách nhiệm báo trước cho bên cho thuê thời hạn 90 ngày để bên cho thuê biết trước về việc hợp đồng sẽ chấm dứt. Trường hợp bên thuê nhà vi phạm về thời hạn báo trước thì sẽ phải chịu trách nhiệm nếu việc vi phạm đó gây thiệt hại.
Thứ hai, hai bên thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, vậy nên các bên thỏa thuận về việc chấm dứt thì được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Thứ ba, nhà ở cho thuê không còn. Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà. Mặt khác hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện khi đối tượng của hợp đồng là nhà ở không còn.
Thứ tư, bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống. Đối với trường hợp này, khi chủ thể của hợp đồng không còn cũng không có ai đứng ra thực hiện tiếp hợp đồng nên hợp đồng buộc phải chấm dứt.
Thứ năm, bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Nộp tiền thuê nhà là nghĩa vụ mà bên thuê nhà phải thực hiện. Nếu không thực hiện nghĩa vụ này từ 03 tháng trở lên, hợp đồng có thể bị chấm dứt vì bên cho thuê không đạt được mục đích của mình.
Thứ sáu, Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Đây yếu tố khách quan không thuộc ý chí của chủ thể hợp đồng. Do vậy bên thuê nhà có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê nhà biết về việc đó. Lúc này, quyền lợi của người thuê nhà không đảm bảo nên hợp đồng chấm dứt.

Trên đây là các trường hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà phát sinh nhiều vấn đề phức tạp hơn.

Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 1900.6165 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác!

Bài viết liên quan

HOTLINE: 19006165