Liên hệ tư vấn 1900.6165
Chủ Nhật (12/07/2020)

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Hiện nay, có rất nhiều vụ việc xảy ra liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tiêu biểu là vụ việc chủ đầu tư cùng một lúc thực hiện hai giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Một là thế chấp cho ngân hàng, hai là mua bán với khách hàng. Từ thực tiễn này cho thấy, nhà ở khi mang ra giao dịch không đảm bảo quyền và lợi ích của người mua. Do vậy trong bài viết này, chúng tôi sẽ đi phân tích về các điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch.

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Cụ thể như sau: Nhà ở khi tham gia vào các giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở trước tiên cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Bởi lúc này người có quyền sở hữu hợp pháp mới có quyền định đoạt căn nhà đó. Tuy nhiên đối với việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội,…(khoản 2 Điều 118) chưa có hoặc không có giấy chứng nhận nên không bắt buộc phải có trong trường hợp này.

Thứ hai, nhà ở đó được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không có khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Điều này nhằm đảm bảo cho giao dịch đó thuận tiện, nhanh chóng hơn mà không bị vướng mắc.

Thứ ba, nhà ở không nằm trong diện bị kê biên thi hành án, thi hành quyết định hành chính của cơ quan thẩm quyền. Lúc này, nếu nhà ở  không còn, sẽ không đảm bảo có đối tượng giao dịch. Do vậy giao dịch không thể thực hiện được, nên cần thiết phải có điều kiện này.

Thứ tư nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Cũng giống như điều kiện thứ ba, việc cơ quan nhà nước đã có quyết định thu hồi, giải tỏa thì không còn đối tượng để thực hiện giao dịch.

Như vậy, nhà ở được phép giao dịch khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện nêu trên. Nếu các bên cố ý che dấu, lừa dối về các điều kiện nêu trên thì sẽ phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên xảy ra trường hợp ngoại lệ đối với nhà ở cho thuê. Khi tiến hành các giao dịch kể trên nhà ở cho thuê cũng không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Ngoài việc đảm bảo các điều kiện chung, nhà ở cho thuê khi tham gia giao dịch phải đảm bảo an toàn cho cho bên thuê, có đầy đủ hệ thống điện nước, vệ sinh môi trường. Quy định này nhằm bảo vệ lợi ích của người đi thuê, đáp ứng được mục đích, và nhu cầu sử dụng nhà của họ.

Tóm lại nhà ở khi tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nếu không đáp ứng các điều kiện đó, giao dịch không thể thực hiện được hoặc trở thành giao dịch trái pháp luật.

Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 1900.6165 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác!

Bài viết liên quan

HOTLINE: 19006165