Liên hệ tư vấn 1900.6165

Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không?

Năm 2008, tôi có mua một mảnh đất với giá 500 triệu. Hai bên có thỏa thuận, tôi sẽ trả trước cho bên bán 480 triệu, 20 triệu còn lại lúc nào bên bán tách sổ để tôi đứng tên trên mảnh đất đó thì tôi sẽ trả nốt. Chúng tôi chỉ làm hợp đồng viết tay và nhờ 2 người khác làm chứng. Nay bên bán trở mặt, bắt tôi đưa thêm 10 triệu nữa trong số 20 triệu còn lại thì mới chịu làm thủ tục tách sổ và để tôi đứng tên mảnh đất. Tôi muốn hỏi Luật sư, trong trường hợp bên bán nhất quyết không chịu làm thủ tục tách sổ để tôi đứng tên mảnh đất thì hợp đồng viết tay của chúng tôi trước đó có hiệu lực pháp luật không? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời

Theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo 2 quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực pháp luật thì phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Tuy nhiên, Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức lại quy định:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng.

Như vậy, theo quy định trên thì tuy  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán mảnh đất không thực hiện công chứng, chứng thực nhưng do bạn đã thanh toán cho bên bán 480 triệu/500 triệu đồng giá trị quyền sử dụng đất, tức bạn đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, do đó bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đã viết mà không cần phải công chứng, chứng thực. Khi đó, hợp đồng ấy sẽ có hiệu lực pháp luật và bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng đối với mảnh đất bạn nhận chuyển nhượng. Bạn có quyền yêu cầu bên bán phải tách thửa để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 1900.6165 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác!

Bài viết liên quan

HOTLINE: 19006165