Thủ tục sang tên sổ đỏ 2024

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là giấy tờ ghi nhận về quyền sử dụng bất động sản của cá nhân, tổ chức.Do đó khi nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tài sản là bất động sản thì người được nhận tài sản này phải làm các thủ tục sang tên sổ đỏ. Dưới đây là hướng dẫn của AZLAW về thủ tục sang tên nhà đất áp dụng từ năm 2024.

Lập hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng bất động sản

Khi tặng cho, chuyển nhượng bất động sản, Pháp luật Việt Nam yêu cầu phải lập thành văn bản và thực hiện công chứng hợp đồng đó. Do vậy khi thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng/ tặng cho bất động sản người  bên chuyển nhượng/cho tặng và bên nhận chuyển nhượng được cho tặng cần lập hợp đồng mua bán như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng/cho tặng phải được lập thành văn bản. Văn bản này có thể viết tay hoặc đánh máy, những điều khoản trong hợp đồng sẽ do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở quy định của pháp luật.
– Sau khi hai bên đã soạn thảo được hợp đồng mua bán/ tặng cho, hai bên sẽ tiến hành ký xác nhận vào hợp đồng đó trước mặt công chứng viên. Công chứng viên sẽ xác nhận và ghi lời chứng về việc tặng cho/ chuyển nhượng bất động sản của hai bên. Khi đến văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng các bên phải mang theo bản gốc các giấy tờ sau: Chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu; đăng ký kết hôn, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các nội dụng cụ thể có thể tham khảo:
Thứ nhất, là tên, địa chỉ các bên tham gia hợp đồng (thông thường có kèm theo thông tin về ngày, tháng, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày cấp, nơi cấp…)
Thứ hai, trong hợp đồng cần thể hiện rõ thông tin về loại đất, hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất
Thứ ba, là thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng ( điều khoản này không cần chú trọng nếu là hợp đồng chuyển nhượng đất ở lâu dài)
Thứ tư, là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện sử dụng đất do các bên thỏa thuận. Đây là một điều khoản rất quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ năm, về phương thức, thời hạn thanh toán (nhằm đảm bảo quyền của bên chuyển nhượng)
Thứ sáu, là về quyền của người thứ ba đối với việc chuyển nhượng. Điều khoản này thường đề cập đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ của các bên về lối đi chung…
Thứ bảy, là các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Đây là điều khoản có tính chất dự phòng liên quan đến thửa đất
Thứ tám, là các thỏa thuận của các về về quyền và nghĩa cụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên
Thứ chín, là về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng ( điều khoản này cần phải xem xét kỹ lưỡng vì nó là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích các bên khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc gì đó).

Lưu ý: đối với trường hợp bất động sản có nhiều đồng sở hữu, thì tất cả các đồng sở hữu đều phải có mặt tại văn phòng công chứng hoặc có văn bản ủy quyền cho người còn lại được quyền định đoạt tài sản đó, thì việc chuyển nhượng/ tặng cho bất động sản mới được coi là hợp pháp.

Sang tên sổ đỏ cần những giấy tờ gì

1. Bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ (Đơn đăng ký biến động; đề nghị cấp lại, cấp đổi; tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế TNCN)
2. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho (bản gốc)
3. Giấy tờ pháp lý các bên
4. Đăng ký kết hôn, xác nhận độc thân, xác nhận tài sản riêng (nếu có) của bên mua và bên bán
5. GCN bản gốc

Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 1: Nộp hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cá nhân, tổ chức sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo hướng dẫn về hồ sơ như trên và nộp tại Bộ phận một cửa của UBND cấp Quận (huyện) nơi có bất động sản. Tuy nhiên một số địa phương như Hà Nội, cơ quan thực hiện tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ tiếp nhận theo địa bàn như: Văn phòng đăng ký nhà đất chi nhánh Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa; Khi đi nộp hồ sơ, người nộp hồ sơ sẽ phải lấy số thứ tự và chờ tới lượt. Khi đến lượt lên làm thủ tục, cá bộ một cửa sẽ đối chiếu hồ sơ và làm phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 2. Thực hiện nộp thuế tại chi cục thuế nơi có bất động sản
Sau 15 ngày làm việc, người đã nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ đến cơ quan thuế để nhận thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạn (nếu có phát sinh). Thông thường các khoản thuế này thường phát sinh trong trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Khi có thông báo nộp thuế, người có nghĩa vụ nộp thuế sẽ phải nộp tiền thuế phát sinh tại kho Bạc Nhà Nước trong thời hạn quy định.

Bước 3. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ về thuế, đến ngày hẹn người đã nộp hồ sơ có mặt tại Bộ phận một cửa đã tiếp nhận hồ sơ để nhận kết quả.
Lưu ý: khi đi nhận kết quả phải mang theo: giấy hẹn trả kết quả, Chứng minh thư nhân dân, Văn bản ủy quyền (trong trường hợp được ủy quyền đi nhận kết quả.

Thuế, phí sang tên sổ đỏ hết bao nhiêu tiền?

Thuế thu nhập cá nhân: Người chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế này được như sau: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2% (Quy định tại điều 23, 29 luật thuế TNCN)

Điều 23. Biểu thuế toàn phần
1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.
2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Thu nhập tính thuế	Thuế suất (%)
e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản	2

Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Lưu ý: Đối với trường hợp tặng cho khi sang tên sổ đỏ thuế TNCN đối với trường hợp này là 10% nếu không thuộc các trường hợp được miễn (vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau)

Lệ phí sang tên trước bạ nhà đất: Lệ phí này có thể do bên chuyển nhượng/ tặng cho hoặc bên nhận chuyển nhượng/tặng cho chịu tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng đã lập. Lệ phí sang tên trước bạ nhà đất được tính như sau: Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng  x thuế suất 0.5% (Quy định tại điều 8 nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

Lệ phí thẩm định cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đối với trường hợp người sử dụng đất có yêu cầu cấp đổi sổ đỏ sẽ phải nộp thêm khoản phí thẩm định, cấp đổi sổ đỏ theo quy định của từng địa phương tối đa là 0.15% giá trị chuyển nhượng và không quá 5.000.000 VNĐ. Giá chuyển nhượng ở trên được tính bằng giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng hoặc giá đắt theo quy định của UBND tỉnh từng địa phương đưa ra và tính theo giá cao hơn. Khách hàng lưu ý để thỏa thuận mức giá có thuế thấp nhất. Theo quy đinh tại thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi thông tư 106/2021/TT-BTC quy định

Điều 2. Danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
11. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
1. Đối với các khoản phí
i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Theo nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND của thành phố Hà Nội quy định

12. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đối tượng nộp, không phải nộp phí:
– Đối tượng nộp: Các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đối tượng không phải nộp: Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (nhà nước công nhận quyền sử dụng đất).
b. Mức thu phí:

TT	Nội dung thu	Mức thu phí
1	Hồ sơ giao đất, cho thuê đất	1.000 Đồng/m2; tối đa 7.500.000 Đồng/hồ sơ
2	Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất	0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 Đồng/hồ sơ

Giá trị chuyển nhượng được căn cứ trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên, trong trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND thành phố ban hành hàng năm thì giá trị chuyển nhượng phải được lấy theo khung giá đất do UBND thành phố ban hành.

Ngoài ra, còn một số khoản phí, lệ phí như sau:
– Lệ phí chứng nhận biên động về đất đai : 28.000 VNĐ (Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND của thành phố Hà Nội)
– Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận (Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất): 50.000 VNĐ (Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND của thành phố Hà Nội)
– Hoá đơn đăng ký biến động đất đai với tài sản hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp cấp đổi GCN (ĐK cấp GCN đối với tài sản): 972.000 VNĐ