Liên hệ tư vấn 1900.6165

Tư vấn mua nhà, đất qua vi bằng

Trường hợp mua nhà,đất chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý thì có thể lập vi bằng mua bán hay không? Giá trị pháp lý khi mua nhà, đất bằng vi bằng như thế nào?

Trả lời

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp bắt buộc công chứng khi mua bán bất động sản gồm:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Cụ thể tại điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể:

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Tại điều 122 luật nhà ở 2014 cũng quy định về việc công chứng hợp đồng mua nhà như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, nếu bất động sản chưa có giấy tờ hợp pháp thì việc lập vi bằng để mua nhà đất sẽ không có giá trị. Theo quy định tại khoản 4 điều 37 nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định rõ về các trường hợp thừa phát lại không được làm trong đó gồm:

Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

Do vậy, thông thường các đơn vị thừa phát lại sẽ không lập vi bằng các trường hợp mua bán nhà, đất khi không đủ giấy tờ. Vì vậy, việc mua bán nhà bằng vi bằng sẽ không thể thực hiện. Trên thực tế, một số trường hợp do không lập được vi bằng sẽ lập giấy viết tay nhưng việc này sẽ đem lại nhiều rủi ro cho người mua nên khách hàng cần lưu ý khi tiến hành các hoạt động mua bán nhà đất chưa có giấy tờ

Hỏi đáp về mua nhà, đất qua vi bằng

Có nên lập vi bằng khi mua nhà, đất hay không?

Do vậy, bản chất các trường hợp mua nhà bằng vi bằng đều bất hợp pháp. Khi giao dịch không đáp ứng các quy định của pháp luật có thể xảy ra nhiều tranh chấp, trong đó nổi bật là việc giao dịch không được pháp luật công nhận. Nếu mua nhà bằng vi bằng người mua cần xem xét rõ giá trị pháp lý của giấy tờ. Trong trường hợp không năm rõ có thể liên hệ luật sư để hỗ trợ xem xét

Các rủi ro khi mua nhà bằng vi bằng

– Người bán nhà không có quyền sở hữu để bán nhà dẫn tới giao dịch vô hiệu, việc đòi lại tiền khó khăn do các quy định phức tạp về dân sự
– Đất đai có tranh chấp, không được cấp sổ đỏ
– Đất đai nằm trong khu vực hành lang bảo vệ sông, đất quy hoạch

Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 1900.6165 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác!

Bài viết liên quan

HOTLINE: 19006165