Trường hợp nào được trổ cửa sổ sang hàng xóm liền kề?

Quy định pháp luật về việc mở cửa sổ tại nhà dân, công trình xây dựng như thế nào? Hiện nay quy định của pháp luật về mở cửa sổ xây dựng nhà ở được quy định ở nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự 2015, luật xây dựng, tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Tại điều 176 và 178 bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Theo quy định này thì nguyên tắc chung khi xây dựng công trình, trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề phải tuân theo pháp luật về xây dựng. Tuy nhiên, trường hợp này pháp luật về xây dựng quy định như thế nào? Theo quyết định 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 ban hành QCXDVN quy định

Điều 7.12  Quan hệ với các công trình bên cạnh
7.12.1  Công trình không được vi phạm ranh giới
1. Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới đất sử dụng.
2. Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
7.12.2  Cửa sổ, cửa thông hơi, ban công
1. Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. (Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m).
Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa 2 nhà).
2. Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa 2 nhà ít nhất là 2m.
3. Trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa 2 nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
4. Đối với các bức tường giáp với khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mỏ một số cửa sổ cố định hoặc lắp đặt các chi tiết trang trí kiến trúc.

Tuy nhiên, Quy chuẩn ban hành kèm theo Quyết định này bị thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD tại Quyết định 04/2008/QĐ-BXD có hiệu lực kể từ ngày 01/05/2008 (hết hiệu lực: 01/07/2020). Hiện tại, các quy chuẩn về xây dựng thay thế như QCVN 01:2019 và QCVN 01:2021 đều không quy định nội dung này. Tại tiêu chuẩn quốc gia số TCVN 9411 : 2012 tại mục 6.4.3 quy định:

6.4.3 Cửa đi, cửa sổ
6.4.3.1 Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.
6.4.3.1 Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
6.4.3.2 Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng

Tuy nhiên, cần lưu ý theo quy định pháp luật QCVN là bắt buộc và TCVN là tự nguyện áp dụng. Vì vậy, việc quy định trổ cửa sổ theo TCVN 9411 : 2012 chỉ mang tính chất khuyến khích chứ không bắt buộc áp dụng.

Xem thêm: Phân biệt tiêu chuẩn và quy chuẩn (TCVN và QCVN)

Ngoài các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng còn quy định pháp luật nào khác về việc trổ cửa sổ hay không? Trên thực tế việc xây dựng vẫn phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đô thị; quy chế quản lý kiến trúc của địa phương; qiấy phép xây dựng…Do vậy, nếu trong những hồ sơ trên có quy định việc phải lùi cửa sổ 2m thì vẫn phải thực hiện theo. Tuy nhiên thông thường, khi lập quy hoạch chi tiết, quy chế kiến trúc cơ quan nhà nước vẫn phải căn cứ vào quy chuẩn quy hoạch nên không đưa quy định này vào (vì quy chuẩn không quy định). Đối với việc xin GPXD, do sự thiếu hiểu biết của một số cán bộ địa phương về quy định xây dựng và cũng tránh để tranh chấp khiếu kiện nên cũng hay xảy ra việc áp đặt phải lùi 2m mới được làm cửa sổ (không thì không cấp phép). Tuy nhiên việc này là sai, trường hợp xử lý triệt để thì vẫn có cơ sở để giải quyết để cấp phép xây dựng.

Trổ cửa sổ không phải xin giấy phép xây dựng: Theo luật xây dựng năm 2014 thì việc mở cửa sổ thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể tại điểm h khoản 2 điều 89 quy định: “Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc”.

Tham khảo bản án 76/2020/DS-PT ngày 17/06/2020 của TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhận định như sau:

[3.2.] Đối chiếu quy định của pháp luật: Quy định về trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió của chủ sở hữu nhà được quy định tại Điều 7.12, nằm trong phần II của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Phần II của Quy chuẩn này đã bị thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Trong Quy chuẩn mới ban hành năm 2008, quy định trên được sửa đổi nhưng không được thay thế bằng văn bản tương ứng, nên việc chủ sở hữu nhà trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm không bị hạn chế bởi Điều luật cụ thể nào.
…
[3.5.] Cấp sơ thẩm trên cơ sở phân tích, nhận định các nội dung trên, quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quang H là có căn cứ đúng pháp luật. Ông H kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm, nhưng không có cơ sở, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H, giữ nguyên quyết định án sơ thẩm đã tuyên.