Điều kiện với đất đai tham gia giao dịch

Quyền sử dụng đất trong thừa kế đóng vai trò một quyền tài sản bởi điều 105 Bộ luật dân sự 2015 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tuy nhiên không phải trong bất cứ trường hợp nào quyền sử dụng đất cũng được thực hiện quyền thừa kế. Việc thừa kế quyền sử dụng đất phải đảm bảo một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định của điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.”

Điều kiện cần:
– Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác  nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người người sử dụng đất. Do vậy chỉ có người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền thừa kế đối với mảnh đất đó. Tuy nhiên có 2 trường hợp ngoại lệ đối với điều kiện này. Đó là trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp Giấy chứng nhận nên không thể có giấy chứng nhận khi thực hiện quyền thừa kế hoặc trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Cả 2 trường hợp trên người sử dụng đều có thể thực hiện quyền thừa kế nói riêng và các quyền khác nói chung mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Thứ hai, đất không có tranh chấp. Đây là điều kiện cần được đảm bảo đầu tiên. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Bởi có quyền nhưng lại đang tranh chấp thì quyền đó cũng không thể thực hiện được.
– Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Điều kiện này nhằm đảm bảo đối tượng là quyền sử dụng đất vẫn còn. Do vậy mới có thể thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất đó.
– Thứ tư, còn trong thời hạn sử dụng đất. Nhà nước giao đất, cho thuê chất cho người sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định. Trong thời hạn này, người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền được thực hiện quyền đối với đất đó. Nếu không còn trong thời hạn này, người sử dụng đất đương nhiên không được thực hiện quyền thừa kế.

Điều kiện đủ:
– Việc thừa kế đối với quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Khi đảm bảo cả điều kiện cần và điều kiện đủ thì việc thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất mới được coi là hợp pháp. Vì vậy, khi muốn thực hiện quyền này, người sử dụng đất phải chú ý đến các điều kiện nêu trên, để tránh những rắc rối không cần thiết.