Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà

Khi chuyển nhượng nhà đất sẽ phát sinh thuế TNCN của người bán và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, có trường hợp không phải nộp thuế TNCN. Vậy trường đó là những trường hợp nào?

Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà

Theo quy định của luật thuế TNCN một số trường hợp miễn thuế TNCN khi bán nhà gồm:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chỉ có 01 nhà, đất ở duy nhất

Theo khoản 2 điều 4 luật thuế TNCN 2007 (sửa đổi năm 2012, 2014) quy định:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Theo hướng dẫn tại điều 4 nghị định 65/2013/NĐ-CP cụ thể như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Theo hướng dẫn tại điều 3 thông tư 111/2013/TT-BTC cụ thể như sau:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.

Lưu ý: Các trường hợp được miễn thuế nêu trên, cá nhân phải tự khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Hồ sơ miễn thuế TNCN khi bán nhà

Hồ sơ miễn thuế TNCN khi bán nhà theo quy định tại khoản 4 điều 21 thông tư 92/2015/TT-BTC (Hồ sơ miễn thuế nộp kèm với hồ sơ khai thuế) gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.
– Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế kèm theo cam kết (Xem cuối bài)

Mẫu cam kết nhà ở duy nhất để bán nhà miễn thuế TNCN

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

…………………, ngày  ….  tháng   ….  năm 20….

BẢN CAM KẾT NHÀ Ở DUY NHẤT
Kính gửi: Chi Cục Thuế ……………….

Tên tôi là …………………Năm sinh: ………………………………….
CMND số: …………………   cấp ngày ……………………..  tại Công an ………………
Cùng vợ là bà: …………………………………………………  Năm sinh: ………………….
CMND số: …………………   cấp ngày ……………………… tại Công an ………………
Cả hai vợ chồng chúng tôi cùng có hộ khẩu thường trú tại: ……………………………..
Tôi xin trình bày nội dung việc như sau: Vợ chồng chúng tôi có một căn nhà duy nhất tại địa chỉ: ………….
Ngày ………………….tại trụ sở Văn phòng Công chứng ………………………….vợ chồng chúng tôi đã ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ này cho vợ chồng anh …………..
Sau khi tìm hiểu Luật Thuế thu nhập cá nhân thì vợ chồng tôi được biết nếu cá nhân chuyển nhượng nhà ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Vợ chồng chúng tôi cam kết:
Tại thời điểm vợ chồng chúng tôi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng chúng tôi chỉ có quyền sở hữu duy nhất đối với nhà ở và quyền sử dụng đất tại địa chỉ nói trên. Ngoài ra vợ chồng chúng tôi không có bất kỳ quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất nào khác.
Vậy, với nội dung bản cam kết này vợ chồng chúng tôi kính đề nghị Chi cục thuế ……………………………….           làm các thủ tục để vợ chồng chúng tôi được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất trên. Chúng tôi xin cam đoan những nội dung trên là hoàn toàn đúng sự thật. Nếu sai chúng tôi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trân trọng!