Tranh chấp đất đai do góp chung tiền mua đất

Ngày 14/03/2018, gia đình tôi có góp vốn cùng mua chung với bà Tú 01 bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, trong đó gia đình tôi góp 800.000.000 đồng và bà Tú góp 2.400.000.000 đồng. Để thuận tiện cho việc mua bán chuyển nhượng sau này và tin tưởng vào uy tín bà Tú, chúng tôi có thỏa thuận để bà Tú đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất sang tên ngày 18/04/2018. Việc góp có giấy tờ ký xác nhận đầy đủ của cả hai bên, ngoài ra không có bên làm chứng thứ ba. Trong giấy xác nhận có ghi rõ khi chuyển nhượng cho người khác bà Tú phải có trách nhiệm thống nhất thỏa thuận với tôi. Tuy nhiên lợi dụng việc được tín nhiệm, bà Tú đã âm thầm tiến hành mua bán sang tên bất động sản nói trên cho bà Nga (hiện tại tôi không xác định được thông tin cá nhân của người này) và sau đó được bà Nga sang tên cho ông Trần Hồng Phong mà không thông báo cho tôi biết. Toàn bộ số tiền bán đất được bà Tú sử dụng cho mục đích cá nhân.

Đến tháng 06/2019 sau khi phát hiện sự việc, gia đình đã nhiều lần tới nhà nói chuyện với bà Tú nhằm tìm ra phương án giải quyết nhưng bà Tú chỉ hứa hẹn sẽ trả lại và không thực hiện, thường xuyên đưa ra lý do để trì hoãn và tránh mặt (các cuộc nói chuyện đều được ghi âm và bà Tú thừa nhận đã tự ý sang tên đất). Gần đây qua tìm hiểu tôi được biết bà Tú đã bán hết các tài sản đứng tên mình để trang trải nợ nần, chỉ còn duy nhất 01 bất động sản chưa bán được vì có quy hoạch giải tỏa.

Kính thưa Luật sư, trong trường hợp này gia đình chúng tôi có thể làm gì để bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Gia đình có được quyền gửi đơn ngăn chặn giao dịch bất động sản góp vốn chung đã sang tên cho người khác và các bất động sản còn đứng tên bà Tú? Nếu tố cáo đến cơ quan điều tra liệu gia đình có thể thu hồi lại số tiền đã tích cóp nửa đời người được không?

Hiện tại gia đình tôi đang rất tuyệt vọng. Kính mong Quý luật sư có thể giúp đỡ và phản hồi thông tin cho chúng tôi được rõ.

Trả lời

Thứ nhất, hợp đồng góp vốn mua bất động sản

Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS) quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Về mặt hình thức,“hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” (khoản 1, khoản 2 Điều 401 BLDS).

Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình – Điều 128 đến Điều 133 BLDS) thì giấy tờ ký xác nhận góp vốn đầy đủ của cả hai bên là hợp pháp.

Thứ hai, về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn và người bạn cùng góp vốn để mua một mảnh đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện thông tin bên nhận chuyển nhượng gồm hai người, đối chiếu với quy định trên của pháp luật thì thửa đất có nhiều người chung quyền sở hữu khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hai bên có thỏa thuận để người bạn của bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiện cho việc chuyển nhượng sau này. Trong giấy xác nhận cũng có ghi rõ khi chuyển nhượng cho người khác người bạn của bạn phải có trách nhiệm thống nhất thỏa thuận với bạn.

 Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định giấy tờ về việc góp vốn nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố.

Trước hết, trong nội dung đã thỏa thuận tại giấy tờ về việc góp vốn nêu trên có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đối với mảnh đất mà một trong các bên đã đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Bên cạnh đó, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sử dụng cũ và người được cử ra giao dịch có quy định cụ thể bên mua là một cá nhân đại diện cho nhiều cá nhân cùng góp vốn mua không? Ngoài ra, còn có thể căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa các bên góp vốn cho người được cử ra giao dịch…

Nếu nội dung các giấy tờ liên quan đến giao dịch nói trên đã thể hiện rõ việc nhiều người cùng góp vốn nhận  chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi tranh chấp xảy ra, các bên góp vốn sẽ có căn cứ để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với phần giá trị đã đóng góp.

Trong trường hợp những giấy tờ nói trên không thể hiện hoặc thể hiện không rõ nội dung cùng góp vốn mua quyền sử dụng đất thì các giấy tờ chứng minh việc góp vốn vẫn được sử dụng cùng các chứng cứ, tài liệu khác để làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp.

Do vậy trong trường hợp này  bạn  có thể khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích của bạn.