Mua nhà đất thế chấp ngân hàng, làm gì để tránh rủi ro

Khi mua nhà đất thế chấp có thể có nhiều rủi ro, nhưng cũng có nhiều lợi ích. Lợi thế của nhà đất thế chấp là đã được ngân hàng thẩm định kỹ lưỡng thường không nằm trong quy hoạch hoặc không vướng pháp lý tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những rủi ro khi khách hàng xuống tiền để làm thủ tục giải chấp. Trường hợp này cần xử lý như thế nào?

Thủ tục mua nhà thế chấp

Thông thường, khi mua nhà thế chấp thì chủ cũ sẽ có trách nhiệm làm thủ tục giải chấp trước khi tiến hành công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế không phải lúc nào chủ cũ cũng có đủ tiền để thực hiện giải chấp tại ngân hàng. Do vậy, phát sinh trường hợp bên mua sẽ phải trả tiền cho chủ cũ để thực hiện giải chấp, sau đó mới thực hiện ký hợp đồng tại VPCC và thực hiện thủ tục sang tên. Nếu sau khi giải chấp vì lý do nào đó nhà đất không thực hiện sang tên thì phải làm như thế nào để đảm bảo cho người mua?

Thông thường, mỗi ngân hàng sẽ có bộ quy trình thực hiện mua bán tài sản thế chấp khác nhau. Do vậy, trường hợp mua nhà đất thế chấp khách hàng cần liên hệ trực tiếp ngân hàng để thoả thuận. Thông thường, trong giao dịch mua nhà đất thế chấp nên có sự có mặt của ngân hàng. Các bên sẽ thoả thuận ba bên gồm bên mua, bên bán, ngân hàng liên quan tới việc thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để làm thủ tục giải chấp và phong toả tài khoản, sau khi hoàn thành thủ tục công chứng hoặc sang tên ngân hàng sẽ gỡ phong toả để bên mua rút tiền.

Thủ tục mua nhà giao dịch qua ngân hàng

Các bên sẽ lập thoả thuận ba bên để mua tài sản thế chấp, người mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản ngân hàng. Cụ thể như sau:

Bước 1: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 2: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng nhận thế chấp và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản cho tới khi hoàn thành thủ tục mua bán.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi bên mua đã chuyển tiền và được sự đồng ý của ngân hàng.

Xem thêm: Bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng

Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.