Bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng

Khi mua bán tài sản như đất đai, ô tô…thì việc đặt cọc là thường xuyên xảy ra. Tuy nhiên, có phải trường hợp nào cũng nên làm hợp đồng đặt cọc công chứng hay không? Một trong những tranh chấp phổ biến liên quan tới hợp đồng đặt cọc công chứng là trong một số trường hợp hai bên ký hợp đồng cọc công chứng, chủ tài sản muốn bán cho người khác nhưng do vẫn còn hợp đồng đặt cọc công chứng trước đây. Theo đó, các VPCC sẽ không ký tiếp hợp đồng mua bán đối với tài sản đã được đặt cọc công chứng mà hương sdanax bên bán đi khởi kiện bên đặt cọc trước đây để huỷ hợp đồng.

Việc khởi kiện tốn rất nhiều thời gian và công sức, thậm chí chi phí khởi kiện vượt quá tiền đặt cọc đã nhận. Trong một số trường hợp khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng đặt cọc công chứng nếu hai bên không thiện chí giải quyết thậm chí không có lợi cho bên bán. Cụ thể khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng ghi nhận thông tin tài sản như “thửa đất …./TBD số… đã ký HD đặt cọc ngày….”. Các bên khi ký hợp đồng đặt cọc sẽ thoả thuận chi tiết về thời hạn mua bán, nếu quá hạn này không mua hoặc không bán thì bên còn lại sẽ bị phạt cọc. Nếu bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng/không liên hệ được/tắt điện thoại….) thì việc huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc công chứng phải được cả hai bên đồng ý theo điều 51 Luật Công chứng 2014

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Tuy nhiên, nếu bên mua bỏ cọc thì thường họ sẽ không thiện chí phối hợp với bên bán để huỷ cọc. Do vậy, các VPCC sẽ không tiến hành công chứng các hợp đồng liên quan tới tài sản này. Mặt khác, trường hợp cần bên mua có mặt để huỷ hợp đồng đặt cọc trong một số trường hợp không có lợi cho bên bán (nếu bên mua huỷ cọc). Bên mua có thể yêu cầu hoàn trả tiền cọc mới tiến hành huỷ học.

Xem thêm: Quy định về đặt cọc

Do vậy, theo Luật sư Nguyễn Tiến Đạt – CÔNG TY LUẬT TNHH AZLAW VIỆT NAM khuyến cáo như sau:
1. Tuỳ trường hợp bạn là bên mua hoặc bên bán, có thể lựa chọn ký hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc không. Thực tế, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng cũng không ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng.
2. Trường hợp một trong hai bên không đồng ý huỷ hợp đồng đặt cọc công chứng tại VPCC, việc khởi kiện (thường là bên bán) là bắt buộc để yêu cầu toà án chấm dứt hiệu lực hợp đồng đặt cọc do bên mua vi phạm nghĩa vụ. Thời gian giải quyết có thể kéo dài từ 6 tháng tới 1 năm hoặc chậm hơn
3. Việc đặt cọc công chứng là đảm bảo quyền lợi cho hai bên. Nhưng nếu huỷ cọc do phát sinh tranh chấp thì bên bán sẽ là bên chịu thiệt do tốn thời gian, công sức để huỷ hợp đồng.
4. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có giá trị cao thì bên mua hoặc bên bán cân nhắc ký hợp đồng đặt cọc tại đơn vị công chứng.
5. Nếu bên mua không thực hiện nội dung mua bán thì có thể nhờ văn phòng công chứng lập biên bản (nếu thoả thuận ký hợp đồng tài VPCC) hoặc yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng để đẩy nhanh quá trình giải quyết tại toà án.
6. Thoả thuận rõ về thông tin địa chỉ liên lạc hoặc các thông tin liên lạc khác của bên đặt cọc (để gửi thông báo) và lưu lại thông tin các trao đổi qua tin nhắn, cuộc gọi làm căn cứ gửi cho toà nếu phát sinh tranh chấp.