Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc góp vốn bằng tài sản vào doanh nghiệp được luật doanh nghiệp 2020 quy định cụ thể và rõ ràng. Tuy nhiên, khác với các loại tài sản khác. Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất có một số lưu ý cụ thể sẽ được AZLAW nêu rõ trong bài viết này.

Xem thêm: Thủ tục góp vốn bằng tài sản

Quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất?

Luật doanh nghiệp 2020

Theo quy định tại khoản 1 điều 34 luật doanh nghiệp 2020 quy định về loại tài sản góp vốn như sau:

Điều 34. Tài sản góp vốn
1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

Theo quy định này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển nhượng tài sản có đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền hay nói cách khác là sang tên quyền sử dụng đất cho công ty. Khi đó:
– Quyền sử dụng đất chuyển từ cá nhân sang công ty
– Quyền sử dụng đất là tài sản của công ty
– Cá nhân người góp vốn bằng quyền sử dụng đất trở thành chủ sở hữu công ty

Về cơ bản, theo luật doanh nghiệp 2020 thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản của công ty, khi đó công ty có toàn quyền với quyền sử dụng đất này bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Mặt khác, việc kinh doanh lỗ, lãi thường khó có thể dự liệu trước. Tuy nhiên, trên thực tế khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi thực hiện công chứng đều có yêu cầu ghi thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì sao lại như vậy?

Luật đất đai 2013

Theo quy định tại khoản 10 điều 3 của luật quy định: “10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất“. Theo quy định của luật đất đai không có quy định về việc chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại nghị định 43/2014/NĐ-CP lại có nêu về vấn đề này

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Theo quy định tại điều 80 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể thấy khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là có thời hạn theo quy định. Tuy nhiên, khá vô lý về mặt thực tế (Do giá đất có thể thay đổi trong quá trình kinh doanh)

Điều 80. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
3. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
4. Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:
a) Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;
b) Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;
c) Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;
d) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;
e) Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định này, sẽ có lợi đối với người góp vốn. Vì trên thực tế giá trị quyền sử dụng đất thường tăng theo hàng năm. Do vậy, ngoài việc sử dụng quyền sử dụng đất vào việc kinh doanh có thể gia tăng giá trị theo thời gian.

Thuế khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ: Miễn lệ phí trước bạ do góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân: Trên thực tế, nhiều người cho rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được miễn thuế TNCN do không phát sinh thu nhập? Tuy nhiên, theo quy định tại điều 2, điều 12, điều 26 nghị định 111/2013/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế
Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Điều 26. Khai thuế, quyết toán thuế
Tổ chức, cá nhân trả thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân và cá nhân có thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân thực hiện khai thuế và quyết toán thuế theo hướng dẫn về thủ tục, hồ sơ tại văn bản hướng dẫn về quản lý thuế. Nguyên tắc khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể:
10. Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng phần vốn góp, góp vốn bằng chứng khoán, góp vốn bằng bất động sản.
Cá nhân góp vốn bằng phần vốn góp, bằng chứng khoán, bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp cá nhân khai và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn và thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi chuyển nhượng.

Do vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải chịu thuế TNCN là 2%. Chỉ khác về thời gian khai và nộp thuế so với thông thường là ngay sau khi chuyển nhượng. Tuy nhiên, với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì không cần khai và nộp thuế ngay. Chỉ sau khi xảy ra một tỏng các hành vi như chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì mới phải thực hiện nghĩa vụ này.

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bước 1: Định giá quyền sử dụng đất
Việc định giá có thể do cổ đông, thành viên công ty định giá và chịu trách nhiệm liên đới hoặc thuê các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện

Bước 2: Ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng
Các bên ký hợp đồng góp vốn (ghi rõ thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và thực hiện thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng.

Bước 3: Tuỳ vào nội dung góp vốn mà thực hiện đăng ký doanh nghiệp trước hoặc sang tên quyền sử dụng đất trước
– Nếu công ty thành lập mới thông thường thời hạn góp vốn là 90 ngày kể từ khi thành lập => Thực hiện thủ tục thành lập công ty trước
– Trường hợp góp vốn (tăng vốn) bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục sau khi góp vốn hoàn tất