Bán đấu giá quyền sử dụng đất bị thế chấp

Doanh nghiệp của tôi đã tiến hành vay tiền của ngân hàng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Hiện nay, hợp đồng vay với ngân hàng đã hết hạn sau khi Ngân hàng đã từng giãn nợ cho doanh nghiệp tôi. Tuy nhiên doanh nghiêp không có khả năng trả nợ và lãi phát sinh. Ngân hàng đã gửi thông báo về việc đấu giá tài sản thế chấp. Liệu ngân hàng có được phép làm như vậy hay không? Hiện tại trên mảnh đất mà doanh nghiệp thế chấp đã xây dựng nhà , vậy nhà trên đất có bị bán đấu giá hay không?

Trả lời

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới AZLAW, về trường hợp này chúng tôi xin được trả lời như sau: Giữa doanh nghiệp của bạn và ngân hàng đã xác lập hợp đồng vay với biện pháp đảm bảo là thế chấp quyền sử dụng đất. Tài sản này để nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên đến nay, doanh nghiệp của bạn không có khả năng chi trả khoản vay và lãi phát sinh với ngân hàng. Việc xử lý tài sản thế chấp được quy định tại Điều 299 và 303, Bộ luật Dân sự 2015

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Theo đó, doanh nghiệp của bạn và Ngân hàng có thể thoả thuận về biện pháp xử lý tài sản thế chấp, hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, để tránh tài sản của bạn bị đưa đi bán đấu giá, bên Bạn cần thoả thuận với ngân hàng về biện pháp xử lý ví dụ: thoả thuận thống nhất về giá của quyền sử dụng đất để bán. Tuy nhiên, trong trường hợp hai bên không thể thoả thuận được, tài sản thế chấp sẽ bị bán đấu giá theo quy định của Nghị định 62/2017/NĐ-CP. Như vậy, Ngân hàng hoàn toàn có thể bán đấu giá tài sản mà doanh nghiệp của bạn thế chấp.

Theo thông tin mà bạn cung cấp thêm, trên mảnh đất mà doanh nghiệp của bạn thế chấp đã xây dựng nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất. Vậy nhà ở trên có bị coi là tài sản thế chấp hay không?

Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, việc tài sản trên đất còn phụ thuộc vào thỏa thuận của bên thế chấp tài sản với ngân hàng, trong trường hợp này có thể thỏa thuận với ngân hàng để có phương án xử lý tài sản đảm bảo có lợi cho các bên.