Thứ Sáu (24/09/2021)

Quy định pháp luật về mở lối đi chung

Quy định mở lối đi chung qua bất động sản liền kề. Mức bồi thường khi mở lối đi chung theo quy định?

Pháp luật quy định như thế nào về quyền mở lối đi chung qua bất động sản liền kề? Mở ngõ đi chung phải làm sao? Bồi thường khi mở ngõ đi chung như thế nào?

Theo quy định tại điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: 

Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Khái niệm bất động sản liền kề?
Theo điều 245 bộ luật dân sự 2015 không quy định cụ thể về bất động sản liền kề nhưng có quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.

Theo từ điển Tiếng Việt phổ thông: “liền” là “Ở kề, sát ngay, không cách”; “kề” là “Ở vào hoặc làm cho vị trí rất gần, không còn hoặc coi như không có khoảng cách”. Tức là những bất động sản ở ngay cạnh bên nhau có chung với nhau một ranh giới. Bất động sản liền kề có thể được hiểu là những bất động sản có chung nhau ranh giới. Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liền kề là: “Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định”. Như vậy, bất động sản liền kề “được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”. Phải xác định được bất động sản liền kề mới biết được bất động sản phải hạn chế quyền để phục vụ cho một bất động sản khác.

Điều kiện được mở lối đi
– Điều kiện cần thiết đầu tiên đó chính là bất động sản phải “bị vây bọc”. bất động sản chỉ được coi là bị vây bọc một khi nó không thể trực tiếp “thông thương” với đường công cộng hoặc có nhưng lối “thông thương” quá nhỏ, không đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng của bất động sản một cách bình thường.
– Điều kiện thứ hai là “không có lối đi”. Không có lối đi được hiểu là không có bất kì một lối đi nào. Khi không có lối đi, thì bất động sản đó không thể tiến hành khai thác, sử dụng được. Chỉ khi nào chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực sự không có một lối đi nào thì mới có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề cho mở lối đi. Tuy nhiên, trên thực tế, có những trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi này không thể đáp ứng yêu cầu đi lại, phục vụ khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc một cách bình thường (lối đi này không đủ hoặc lối đi quá khó khăn gây ảnh hưởng đến cuộc sống bình thường của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc) thì họ cũng nên được quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu pháp luật chỉ quy định một cách cứng nhắc khi chỉ cho phép mở lối đi trong trường hợp không có bất kì một lối đi nào là tạo ra khó khăn trên thực tiễn giải quyết tranh chấp và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.

Đền bù khi mở lối đi chung
Việc tạo lập lối đi gây ra những phiền lụy, thiệt hại đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chính vì vậy, khi được đáp ứng yêu cầu, người được tạo lập lối đi phải: “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Pháp luật quy định cho họ được hưởng quyền từ việc nhận sự đền bù của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
Điều 254 BLDS 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, tuy nhiên lại không quy định về phương thức đền bù, mức đền bù, thời hạn đền bù và trường hợp nếu không đền bù thì giải quyết như thế nào, có những chế tài gì hay không? Vì luật không có quy định cụ thể về thời hạn đền bù nên các bên có thể hiểu là có thể đền bù trước hoặc sau khi mở lối đi, giả sử trong trường hợp bên có bất động sản hưởng quyền họ đền bù cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền trước khi mở lối đi nhưng sau khi nhận tiền đền bù thì bên có bất động sản chịu hưởng quyền lại không mở lối đi như đã thỏa thuận, trong trường hợp này sẽ xử lý, giải quyết như thế nào?
Mặt khác, hiện nay tồn tại song song hai loại giá đất là giá đất theo bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và giá thị trường, hai loại giá này có sự chênh lệch rất rõ rệt. Tất nhiên, chủ thể nào cũng muốn giành phần lợi cho mình và do luật không có quy định cụ thể mức đền bù là áp dụng theo loại giá nào, vì vậy đứng trên góc độ chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền sẽ yêu cầu được áp dụng giá thị trường còn chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ yêu cầu được áp dụng giá theo bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Từ đó, dẫn đến xung đột về lợi ích phát sinh, các bên khó có thể đi đến thỏa thuận về mức đền bù thỏa đáng.

“Lối đi thuận tiện và hợp lý” nên được hiểu như thế nào?
Điều 254 BLDS 2015 quy định việc mở lối đi sao cho thuận tiện và hợp lý nhất nhưng lại không có quy định hướng dẫn cụ thể lối đi như thế nào thì được coi là thuận tiện và hợp lý? Về giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao do các bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền suy cho cùng là hai chủ thể khác nhau nên ý chí cũng khác nhau, có thể bên đây cho rằng giới hạn này là hợp lý nhưng bên kia lại cho rằng không hợp lý nên khó đạt được sự thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp phát sinh, bởi vì luật không quy định tiêu chuẩn cụ thể về mức tối thiểu và mức tối đa của diện tích lối đi sao cho đảm bảo nhu cầu sử dụng của bên có bất động sản hưởng quyền và không gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền. Ví dụ: Bên A là bên có bất động sản hưởng quyền yêu cầu mở lối đi có chiều rộng 5m nhưng bên B là bên có bất động sản chịu hưởng quyền lại cho rằng chiều rộng như vậy là quá lớn, gây bất lợi cho việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình, nên đề nghị chiều rộng 2m. Hai bên không thể thỏa thuận được về giới hạn dẫn đến tranh chấp phát sinh.
Hơn nữa, trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì sẽ có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Tuy nhiên, vì chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn về định mức xác định giới hạn diện tích của lối đi dẫn đến việc các Thẩm phán hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác sẽ dựa vào ý chí chủ quan để xác định, có những trường hợp làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền sở hữu của các bên.

Trường hợp lối đi không đủ
Điều 254 BLDS 2015 quy định trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý. Vậy, lối đi như thế nào là lối đi không đủ? Dựa vào đâu để xác định? Thực tế việc xác định lối đi không đủ cũng là một vấn đề phức tạp và cần có hướng dẫn. Bởi lẽ, tùy theo vị trí, địa điểm, địa thế tự nhiên của bất động sản mà nhu cầu về lối đi cũng khác nhau. Ví dụ, ở thành thị đất chật người đông, các bất động sản chủ yếu san sát nhau, còn ở khu vực nông thôn đất rộng nhà thưa, các bất động sản nằm xa nhau nên nhu cầu về diện tích sử dụng lối đi cũng khác nhau; hoặc ở khu vực miền núi và đồng bằng, xuất phát từ sự khác nhau về địa hình, giữa địa hình cao và địa hình bằng phẳng.

Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 1900.6165 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác!

Bài viết liên quan

Gọi ngay