Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Dự án bất động sản là gì?

Dự án bất động sản dự án theo quy định của luật đầu tư để tiến hành các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thực tế các dự án bất động sản thường là dự án về các khu đô thị, chung cư … phục vụ về văn phòng, ở…

Chuyển nhượng dự án bất động sản

Trong một số trường hợp chủ đầu tư khi chưa thể tiến hành thực hiện theo giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có thể chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác. Vậy lúc này quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư mới như thế nào? Về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại điều 48 luật kinh doanh bất động sản 2014

Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Hiểu đơn giản, việc chuyển nhượng dự án có nghĩa là chủ đầu tư mới sẽ tiếp tục thực hiện dự án và kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ liên quan tới dự án này. Việc “bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan” được hiểu như thế nào?

Dự án bất động sản sau khi chuyển nhượng có được bán cho người khác?

Trong một số trường hợp, khi người mua ký hợp đồng với chủ đầu tư cũ (sau đây gọi là A), sau đó dự án được chuyển cho chủ đầu tư mới (sau đây gọi là B) thì việc xử lý hợp đồng mua bán của người mua (C) với A như thế nào?

Trong trường hợp này C ký hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai với A. Tuy nhiên, A sau khi thu tiền của C lại chuyển nhượng dự án cho B. Vấn đề đặt ra, theo quy định thì C vẫn được đảm bảo quyền lợi sau khi chuyển nhượng dự án theo quy định. Thực tế, trong một số trường hợp C không hợp tác làm việc với A và B để tiến hành hoàn tất hoặc thanh lý hợp đồng. Vậy trong trường hợp này B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không?

Thực tế, trong trường hợp trên B không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (do hợp đồng C ký với A). Như vậy, việc đảm bảo quyền lợi cho C (khách hàng) như thế nào mà không ảnh hưởng tới quyền lợi của B? Có thể xảy ra một số trường hợp như sau:

1. A, B, C có biên bản thỏa thuận để B tiếp tục thực hiện hợp đồng, kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của A trong hợp đồng. Tương tự việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với các căn hộ chung cư.
2. Trường hợp C không hợp tác, B có thể bán nhà trong dự án (do thuộc sở hữu của B), chưa bàn giao. Nếu C đòi quyền lợi có thể khởi kiện A theo quy định.
3. A tách công ty thành A + A’ trong đó A’ thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng như nội dung hợp đồng trong dự án cũ. Sau đó A’, sáp nhập vào B. Như vậy, B sẽ đủ thẩm quyền để đơn phương chấm dứt hợp đồng theo nội dung hợp đồng và quy định pháp luật.
4. Thông báo cho C và ấn định thời hạn hợp lý để hoàn tất hoặc thanh lý hợp đồng. Trường hợp C không làm việc. B có thể bán nhà trong dự án và hoàn trả lại tiền đã nhận của C (theo hợp đồng chuyển nhượng dự án)