Điều kiện kinh doanh bất động sản

Khái niệm kinh doanh bất động sản

Theo điều 3 luật kinh doanh bất động sản 2014 về giải thích từ ngữ giải thích khái niệm “kinh doanh bất động sản” như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Xem thêm: Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Trước đây, điều kiện kinh doanh bất động sản được quy định tại điều 10 luật kinh doanh bất động sản 2014 và điều 3 đến điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP theo đó điều kiện để kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng (căn cứ trên vốn điều lệ và do doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm – không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định).

Hiện nay, tại điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã bỏ quy định này, theo đó từ ngày 01/01/2021 các trường hợp kinh doanh bất động sản không cần đáp ứng vốn mức vốn 20 tỷ đồng như trước đây.

Xem thêm: Cho thuê lại văn phòng có phải kinh doanh bất động sản?

Ghi ngành nghề về kinh doanh bất động sản

Ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định tại quyết định 27/2018/QĐ-Ttg:

Cho thuê lại bất động sản

Điều kiện kinh doanh bất động sản là có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, không phải bất kỳ trường hợp kinh doanh bất động sản nào cũng thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định để đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản. Phạm vi các trường hợp được loại trừ không phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định được quy định cụ thể tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 3 và Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bên cạnh đó, để trả lời cho khúc mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký doanh nghiệp của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng cũng có công văn hướng dẫn tương đối cụ thể về điều kiện đăng ký kinh doanh cho thuê lại bất động sản (Công văn số 102/BXD-QLN ngày 22/5/2018). Theo đó, Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn rằng trường hợp doanh nghiệp thuê bất động sản để cho thuê lại thì không phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.

Như vậy, trường hợp các doanh nghiệp kinh doanh cho thuê lại các bất động sản (tòa nhà văn phòng, nhà ở, v.v.) thì khi đăng ký kinh doanh sẽ không cần phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định.

Theo công văn số 102/BXD-QLN ngày 22/05/2018 trả lời sở KHĐT thành phố Hồ Chí Minh như sau:
Kính gửi: Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh
Bộ Xây dựng nhận được công văn số 2897/SKHĐT-ĐKKD ngày 27/04/2018 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn điều kiện để đăng ký ngành nghề kinh doanh cho thuê lại bất động sản. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng; trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật;
Tại Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) quy định: Mức vốn pháp định được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã.
Tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Căn cứ những quy định nêu trên, trường hợp doanh nghiệp thuê bất động sản để cho thuê lại thì không phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng về nội dung công văn số 2897/SKHĐT-ĐKKD ngày 27/04/2018 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh./.

Người nước ngoài có được kinh doanh bất động sản?

Theo quy định tại luật kinh doanh bất động sản cá nhân, tổ chức nước ngoài được kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:

Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
…
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
…
d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
..
h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
..
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
…
b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý tại biểu cam kết WTO Việt Nam không cam kết về lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Do đó, đối với các trường hợp người nước ngoài có nhu cầu lập công ty kinh doanh bất động sản có thể sẽ gặp vướng mắc trong việc xin ý kiến trước khi lập dự án đầu tư.

Hỏi đáp về kinh doanh bất động sản

1. Cá nhân cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh bất động sản? Theo khoản 7 điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình. Do vậy cá nhân cho thuê nhà không cần đăng ký kinh doanh bất động sản

2. Thành lập công ty kinh doanh bất động sản nên chọn loại hình doanh nghiệp nào? Đối với công ty kinh doanh bất động sản thông thường sẽ lựa chọn công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phẩn