Cho thuê lại văn phòng có phải kinh doanh bất động sản?

Kính chào quý công ty! tôi có một thắc mắc mong công ty tư vấn giúp cho tôi: Công ty tôi có thuê 1 tòa nhà 3 tầng của bà B làm trụ sở, do sử dụng không hết nên công ty tôi muốn cho công ty A thuê lại tầng 1. Công ty tôi không có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, vậy bây giờ công ty tôi có thể cho công ty A thuê lại tầng 1 không và việc xuất hóa đơn như thế nào?

Trả lời

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới tổng đài tư vấn, đối với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Trường hợp 1: Nếu trong hợp đồng thuê nhà giữa bà B và công ty bạn không có thỏa thuận về việc công ty bạn có quyền cho thuê lại thì khi đó công ty bạn không được cho công ty A thuê lại.
Trường hợp 2: Nếu trong hợp đồng thuê nhà giữa bà B và công ty bạn không có thỏa thuận về việc công ty bạn có quyền cho thuê lại. Nhưng việc cho thuê lại cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật.

Khoản 1 điều 8 Luật doanh nghiệp 2014 có quy định về việc doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề có điều kiện như sau

Điều 8. Nghĩa vụ của doanh nghiệp
1. Đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật đầu tư và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.

Xem thêm: Điều kiện kinh doanh bất động sản

Do đó, để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Thành lập doanh nghiệp về kinh doanh bất động sản
• Đăng ký đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản

Những trường hợp không phải đáp ứng điều kiện trên theo quy định tại điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP gồm có:

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Theo khái niệm về kinh doanh bất động sản quy định tại điều 3 Luật kinh doanh bất động sản giải thích

Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Các trường hợp không cần đáp ứng theo khoản 2 điều 10 chỉ áp dụng với trường hợp “cho thuê” mà không áp dụng với trường hợp “cho thuê lại”. Hiện tại, các quy định không giải thích rõ ràng về khái niệm cho thuê lại. Tuy nhiên, theo công văn 102/BXD-QLN ngày 22/05/2018 trích dẫn khoản 2 điều 10 Luật KD BĐS và khoản 1 điều 5 của nghị định 78/2015/NĐ-CP khẳng định “trường hợp doanh nghiệp thuê bất động sản để cho thuê lại thì không phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định“. Cần lưu ý rằng để đáp ứng không cần vốn pháp định thì doanh nghiệp cần chứng minh được việc kinh doanh của mình là quy mô nhỏ và không thường xuyên, với từng địa phương việc xem xét vấn đề này có thể khác nhau. Do vậy, khách hàng nên tránh các trường hợp lách luật để thực hiện kinh doanh bất động sản mà không đáp ứng về điều kiện theo quy định của luật.

Văn phòng không sử dụng hết có được cho thuê lại?

Ông Vũ Hoàng Khôi và một người bạn có quốc tịch Mỹ thành lập một công ty tại TPHCM để kinh doanh. Trong quá trình kinh doanh công ty có thuê các văn phòng tại Quận 1 để làm văn phòng. Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh, công ty phải sử dụng phương án cho thuê lại một phần và toàn bộ một số văn phòng đang làm việc. Ông Khôi hỏi, công ty có vốn đầu tư nước ngoài như công ty ông có quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ văn phòng đã thuê cho một bên khác hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:
Theo quy định tại Điều 10 và Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đáp ứng đủ điều kiện thì được kinh doanh bất động sản dưới hình thức thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
Đồng thời, theo quy định tại Khoản 4, Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng thì bên thuê nhà, công trình xây dựng có quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Căn cứ các quy định nêu trên, nếu công ty thuê các văn phòng để làm việc nhưng không sử dụng hết thì được cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý, đồng thời phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
http://baochinhphu.vn/Tra-loi-cong-dan/Van-phong-khong-su-dung-het-co-duoc-cho-thue-lai/398912.vgp

Tại công văn số: 37366/CTHN-TTHT V/v xuất hóa đơn cho thuê lại văn phòng ngày 01/08/2022 hướng dẫn

Căn cứ Điều 475 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội:
“Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Căn cứ các quy định trên, trường hợp Công ty sử dụng hóa đơn điện tử theo Nghị định số 123/2020/NĐ-CP , có cung cấp dịch vụ cho thuê lại văn phòng (Công ty thuê nhà của cá nhân để làm văn phòng và được bên cho thuê đồng ý cho thuê lại phần diện tích văn phòng không sử dụng hết), nếu việc cho thuê lại này theo đúng quy định của pháp luật thì Công ty phải lập hóa đơn để giao cho người mua khi cung cấp dịch vụ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP của Chính phủ.